(oversat fra engelsk af google)

Kroatiens boligpriser fortsætter med at stige, primært drevet af stærk efterspørgsel kombineret med begrænset boligforsyning. Efterspørgslen stiger. I 2018 steg det samlede antal nye boliger med 18,6% til 2.880 enheder fra året før.

I 2018 steg det landsdækkende prisindeks for alle boliger med 4,69% (3,77% inflationskorrigeret) fra året før, efter en stigning på 7,64% i 2017 og 0,79% i 2016. I sidste kvartal steg boligpriserne 1,09% ( 1,48% inflationskorrigeret).

Croatia house prices

Kroatien huspriser
Husprisindekset i Zagreb, Kroatiens hovedstad og største by, steg 8,47% (7,51% inflationskorrigeret) i 2018, ifølge CBS. Gennemsnitlig pris på nye boliger i Zagreb, der tegner sig for over 45% af alle salgstransaktioner i landet, udgjorde 12.749 HRK (1.712 euro) pr. Kvadratmeter i 2018.

Ved Adriaterhavskysten steg boligpriserne med 4,44% (3,52% inflationskorrigeret) y-o-y i 2018.

I andre områder af landet faldt boligpriserne lidt med 0,25% (-1,14% inflationskorrigeret).

I løbet af 2018:

Nye boliger: Prisindekset steg med 2,8% y-o-y (1,88% inflationskorrigeret)
Eksisterende boliger: Prisindekset steg med 5,02% y-o-y (4,08% inflationskorrigeret)

Før den seneste stigning var der en lang periode med faldende boligpriser – 2,13% i 2015, 1,44% i 2014, 1,68% i 2013 og 5,88% i 2012, ifølge det kroatiske statistiske bureau Croatian Bureau of Statistics (CBS).

Kroatiens ejendomsmarked forventes at forblive stærkt i de kommende år takket være den stærke efterspørgsel støttet af en sund økonomisk vækst.

“Vi forventer, at priserne vil fortsætte (lidt) stigende på kort til mellemlang sigt i Zagreb og på kysten, idet renten og den økonomiske cyklus forbliver stabile,” sagde Colliers International.

Den 1. januar 2017 sænkede Kroatien ejendomsoverførselsskat fra 5% til 4%. Ved momsforpligtede ejendomsforretninger forbliver momsfrekvensen 25%.

Retten til udenlandske statsborgere til at købe en ejendom i Kroatien afhænger af gensidighedsaftaler mellem Kroatien og det udenlandske købers hjemland.

Den kroatiske økonomi udvidet med en beskeden 2,6% i 2018, ifølge det kroatiske statistiske bureau (CBS), primært drevet af et stærkt privat forbrug understøttet af stigende løn og beskæftigelse. Økonomien forventes at vokse med 2,7% i år og med yderligere 2,6% i 2020, baseret på skøn fra Europa-Kommissionen (European Commission).

Udenlandske købere flokkes til kysten
Kroatiens high-end boligmarked fortsætter med at tiltrække udenlandske købere. Omkring 70.000 udlændinge ejer egenskab ved Adriaterhavskysten. Kun 3% af udenlandske købere valgte Zagreb City.

Af Kroatiens 20 regioner er de fem mest populære hos udenlandske købere ved Adriaterhavskysten:

Istrien (33% af de udenlandske ejede ejendomme), Primorje-Gorski Kotar (26%), Split-Dalmatien (12%), Zadar (8%) og Dubrokniv-Neretva (6%).

Croatia house price indices

Kroatien husprisindekser
Omkring 55% af godkendte tilladelser til udenlandske erhvervelser blev ydet til tyskerne. Østrigerne kommer på andenpladsen med 16% af de bevilgede tilladelser, efterfulgt af briter (6%), ungarere (4%) og hollandsk (3%).

Luksusejendomme i Istrien er populære blandt tyskere, østrigere og slovenere. I Dalmatien kommer de fleste luksusforespørgsler fra den kroatiske diaspora: Sverige, Slovakiet og Tjekkiet. Luksus homebuyers i Opatija er for det meste russere.

I de seneste to år er der ikke bygget nye store turiststeder. Størstedelen af ??udviklingen var små projekter, normalt vandforsyningsprojekter med op til 10 enheder eller mindre. Disse småskala projekter er hovedsagelig i Dalmatien (øerne Bra? og Hvar, Makarska Riviera og Rogoznica) og i Kvarner-regionen er Krk Island.

Men en ny tilbagetog udvej på Brizenica Bay, på øen Hvar, skal bygges med et 120-stjernet Four Seasons hotel og omkring 60 high-end egenskaber. Denne udvej udvikling fra Arqaam Capital og Four Seasons forventes at åbne i år.

Hvar Star Residence-selskabet har også for nylig afsløret en blandet brugsudvikling, der skal bygges på Maslinica Bay. Projektet omfatter private villaer, en udvej og luksushotels suiter.

Efterspørgsel efter ejendom er overalt stærk
Efterspørgslen stiger, takket være stærk lokal og udenlandsk efterspørgsel. I 2018 steg det samlede antal nye boliger, der blev solgt i Kroatien, med 18,6% til 2.880 enheder fra året før, ifølge CBS. På samme måde var det samlede areal af nye boligsalg stigende med 18,7% y-o-y til 196.272 sq m.

Croatia dwellings sold

I samme periode:

I Zagreb steg antallet og området af nye boliger med henholdsvis 19,9% og 29%;
Andet sted steg antallet af nye boligsalg med 17,5%, mens det solgte areal steg med 10,8%.
Boligbyggeri falder efter 2 boom år
Boligstilladelserne faldt med 6,3% til 11,719 enheder i 2018, efter en kraftig vækst på 33,1% i 2017 og 35,2% i 2016, ifølge det kroatiske statistiske bureau. På samme måde faldt den samlede etageareal af boliger, hvor der blev udstedt tilladelser, 3,2% y-o-y til 1,13 millioner kvadratmeter.

Kroatien boliger tilladelser
Fra 2001 til 2008 tillader boligen gennemsnitligt 22.000 enheder årligt. Efter 2008-krisen faldt boligudfyldelser og tilladelser end under niveauer set under uafhængighedskriget (1991-1995).

Moderat til gode udlejningsudbytter i Zagreb, men meget begrænset lejemarked
Brutto udlejningsudbytter i Kroatiens hovedstad, Zagreb, er moderate til gode, fra 5,4% til 6,1% baseret på  Global Property Guide research. I Split er udlejningsudbyttet lavere, på omkring 3,2% til 4,7%. Mindre mellemstore lejligheder har en tendens til at have højere udbytte end større.

De fleste kroatere er ejerbesættere. Ca. 90,5% af kroatiske husstande bor i øjeblikket i et ejerbolig eller lejlighed, ifølge Eurostat.

Adriaterhavskysten er kernen i kortsigtet efterspørgsel, der koncentrerer sig om kortsigtede ferieboliger til udlændinge og turister.

Landets langsigtede lejemarked er meget lille. De fleste langtidslejemål er i Zagreb, Dubronik og Split. I Zagreb kommer efterspørgslen efter udlejningsejendomme til dels fra studerende, der studerer ved Zagreb Universitet, som i Split, hvor den største efterspørgsel er i byens centrum og omkring universitetets campus.

Ifølge Global Property Guide forskning:

I Zagreb en 90 kvm. Lejligheden lejer omkring HRK 6.459 (€ 870) pr. måned; mens en 120 kvm m. Lejligheden tilbydes omkring HRK 7.973 (€ 1.074) pr. måned.

Realkreditrenten er nu meget lav
I februar 2019 stod den gennemsnitlige rentesats for boliglån indekseret til udenlandsk valuta på 3,29%, ned fra 3,55% i februar 2018 og 3,91% i februar 2017, ifølge den kroatiske nationalbank (Croatian National Bank), landets centralbank.

Croatia interest rates

Priser for boliglån indekseret til udenlandsk valuta (februar 2019):

Flydende rente og rentefiksering (IRF) på op til 1 år: 3,6%, ned fra 3,76% året før
IRF over 1 og op til 5 år: 3,3%, ned fra 3,54% året før
IRF over 5 år og op til 10 år: 3,16%, ned fra 3,36% i det foregående år
IRF over 10 år: 3,47%, ned fra 3,63% året før

Priser for boliglån ikke indekseret til fremmed valuta:

Flydende rente og IRF på op til 1 år: 3,58%, ned fra 3,86% i februar 2017
IRF over 1 og op til 5 år: 3,57%, ned fra 3,84% for et år siden
IRF over 5 år og op til 10 år: 3,06%, ned fra 3,84% for et år siden
IRF over 10 år: 3,39%, ned fra 3,88% året før

 

Kun omkring 11% af alle nye boliglån i februar 2019 er flydende rente (eller med rentefiksering (IRF) på op til 1 år), en usædvanlig lille andel. Faktisk har mere end 72% af alle nye boliglån en IRF på over 5 år. Dette tyder på, at de kroatiske ejendomsmarkeder vil være usædvanligt modstandsdygtige i tilfælde af renteforhøjelser.

Realkreditlån stiger igen, efter år med nedgang
Efter seks år med massiv sammentrækning voksede Kroatiens udestående boliglån igen med ca. 2,3% i 2018. Siden 2012 har udestående boliglån været faldende, selv efter at økonomien er genoprettet fra en recession i 2015, der tegner sig for 0,6% i 2012, 1,9% i 2013 , 2% i 2014, 1,9% i 2015 og 11,1% i 2016, ifølge CNB. I 2017 voksede boliglånene med en svag 0,6%.

Denne nedgang kom på trods af, at Kroatiens realkreditmarked har udviklet sig markant i løbet af det sidste årti. De gamle store statsejede banker er blevet privatiseret, og kommercielle banker er blevet omstruktureret. Østrigske, italienske og tyske banker er kommet ind på markedet. Der var en betydelig stigning i byggeforenings andel af lånene, fra 1% i 2003 til 5% for nylig.

Croatia housing loans

 

Kroatien boliglån
Lånemarkedet er nu ved at komme sig op, hjulpet af meget lave renter. En interessant tendens har været stigningen i kuna-denominerede lån i de seneste to år. Fra en andel på under 10% af de samlede udestående boliglån fra 2010 til 2015 steg andelen af ??kuna-denominerede boliglån ikke indekseret til udenlandsk valuta til 25,9% i 2017 og til 28,4% i 2018, ifølge CNB. I februar 2019 steg Kuna-lån, der ikke var indekseret til udenlandske valutaer, 10,6% y-o-y, mens udenlandsk indekserede lån steg med minus 0,6%. Kuna-denominerede nye boliglån udgør nu 330,0 mio. HK (44,39 mio. €), mens udenlandskindekserede KUNA-lån udgør 569,3 mio. HRK (76,55 mio. €).

Ifølge Igor Ljubaj og Suzana Petrovi? fra CNB var stigningen i kuna-lån på grund af:

Nedgangen i renten på kuna-lån som følge af faldet i det generelle renteniveau;
Husholdningernes negative erfaring med schweizerfrancindekserede lån
CNB regulatoriske ændringer, der øgede forbrugernes bevidsthed om valutarisiko;
Stærk konkurrence mellem banker, der yder nye lån, og
Bankernes reducerede afhængighed af finansiering i udenlandsk valuta.

Beskeden økonomisk vækst; forbedring af de nationale finanser
Den kroatiske økonomi udvidet med en beskeden 2,6% i 2018, ifølge det kroatiske statistiske bureau (Croatian Bureau of Statistics), primært drevet af et stærkt privat forbrug understøttet af stigende løn og beskæftigelse.

“Det private forbrug forventes at forblive den vigtigste drivkraft for vækst, understøttet af forbedring af arbejdsmarkedsforholdene, positiv forbrugernes følelser, lave renter og afdæmpet inflation,” sagde Europa-Kommissionen.

Croatia gdp inflation

Kroatien gdp inflation

Kroatiens økonomi forventes at vokse med 2,7% i år og med yderligere 2,6% i 2020, ifølge Europa-Kommissionen (European Commission).

Fra 2009 til 2014 tabte Kroatiens økonomi mere end 12% af BNP, Europas næststørste sammentrækning efter Grækenland. Kroatien har siden begyndelsen af ??2014 været i EU-Kommissionens procedure for uforholdsmæssigt store underskud (EDP) på grund af det store budgetunderskud og den offentlige gæld.

Kroatiens økonomi begyndte at vende om i 2015 og skyndte sig i 2016 og voksede med henholdsvis 2,3% og 3,5%. Landet forlade EDP i juni 2017.

Kroatiens offentlige gæld udgjorde 74,5% af BNP i 2018, ned fra 84% i 2014. Der var et budgetoverskud i 2018 for andet år i træk siden uafhængighed, støttet af højere skatteindtægter og besparelser.

Standard & Poor’s (S & P) hævede Kroatiens kreditvurdering til’BBB / A-3’fra’BB + / B ‘i marts 2019 og satte landet tilbage i investeringskategorien efter seks år.

Croatia unemployment

Kroatien arbejdsløshed

Kroatiens mest alvorlige problem er høj arbejdsløshed, den femte højeste i EU (EU), på 10,2% i februar 2019, ned fra det foregående års sats på 12,3%. Arbejdsløsheden forventes fortsat at falde til 9% i år, ifølge IMF.

I februar 2019 stod Kroatiens inflation på 0,5%, fra 0,2% i januar 2019 og 0,8% i december 2018.

Kommentarer