I henhold til HousingAnywhere’s seneste lejeindeks Q1 2020, da de fleste af verdens økonomier trækker fra virkningerne af korona-krisen, begynder virkningerne på de europæiske lejemarkeder at vise – med tidligere accelererende lejepriser stopper.

Mens januar og februar viste en fortsættelse af de tendenser, der var synlige i 4. kvartal 2019 med stigende husleje, så marts de første fald i lejepriser, hvilket følgelig brød tendensen.

Udviklingen i lejepriser er blevet reduceret til et minimum i de fleste byer, og antallet af ledige lejeboliger er stigende. I byer som London og Amsterdam, berygtet for deres høje lejepriser, viste huslejen den mindste stigning siden 2015 med henholdsvis 0,5% og 0,1%. Barcelona viser sit første fald i lejepriser siden 2013 med en kvartalsvis lejeprisudvikling på -0,1% for lejligheder med 1 soveværelse og -0,8% for enkeltværelser.

Top 3 største leje stigninger i Q1 2020 i forhold til sidste år

I 1. kvartal af 2020, oplevede Wien den højeste samlede YoY stigning i lejen: 11,5% for lejligheder, hvilket bringer den månedlige husleje til et gennemsnit på €1.016, og en stigning på 10,4% for studier, til €839 per måned. Stigningen er for en stor procentdel resultatet af en billig indkvartering, der skifter fra det kortvarige lejemarked. Wien har for nylig installeret en kortvarig lovgivning om udlejningszoner. Denne lovgivning forbyder udlejere i visse områder (zoner) at leje ud på korttidsleje. En mere repræsentativ stigning i markedet ses afspejlet i prisen for enkeltværelser, der steg med 2,5% til € 482 pr. Måned.

Madrid oplevede den næsthøjeste samlede stigning i lejepriser fra år til år. Lejlighedspriser steg med 4,7% til 1.150 €. Priserne for studier steg med 5,4% til €847 og enkeltværelser med 8,1% til €546. Stigende popularitet har sikret en positiv udvikling i lejepriserne for dette kvartal; på grund af det usikre politiske klima i Catalonien, har den samlede efterspørgsel efter Barcelona været under pres, hvilket efterlader Madrid at blive betragtet som et mere foretrukket valg af lejere.

I Berlin, er lejepriser for lejligheder steget med 4,3% til €1.144 sammenlignet med sidste år; en stigning på kun 0,1% i forhold til sidste kvartal. Studiopriserne steg med 7,7% til €893, og den gennemsnitlige lejepris for et enkeltværelse steg med 5,9% til €581. I februar i år blev Mietendeckel (lejelåg) aktiveret, hvilket fik udlejere til at sænke deres priser. Mens mange udlejere venter, da Mietendeckel stadig skal regeres af den højeste domstol i Tyskland, frygter andre udlejere, at de skal betale for meget leje tilbage til deres lejere og reducere deres leje.

Europæiske lejemarkeder

Stigningen i lejepriser, der stopper, kan ikke helt tilskrives udbruddet af COVID-19 og dens deraf følgende krise. Selvom nogle byer så deres husleje stige, så flertallet af byer i Europa lejeudviklingen udjævnes ved udgangen af sidste år. I februar trådte den meget diskuterede Mietendeckel i kraft i Berlin og indførte en husfrysning i fem år. Byen har i øjeblikket en stigende procentdel af ledige lejeboliger, da udlejere venter på dommen fra Berlins højeste domstol om lovligheden af lovgivningen.

I Spanien spiller politik også en rolle, da det politiske klima i Catalonien resulterer i mindre efterspørgsel i Barcelona. I øjeblikket foretrækker lejere Madrid, da det betragtes som en mere stabil by at bo i. Dette bryder tendensen for Barcelona, som var en af byerne med sammenhængende stigninger på 8-10% i lejepriser i hele 2019 sammenlignet med tidligere år.

Italien, det første hårdt ramte europæiske land af COVID-19, viste et relativt stabilt Q1 med hensyn til lejepriser, da størstedelen af lejeboligerne allerede var reserveret til 1. kvartal. Landet, der har en stor procentdel af internationale lejere, vil sandsynligvis se virkningen af krisen i 2. kvartal afspejlet i dets lejepriser. Her kan lejepriserne potentielt falde så lave som kun at dække udlejernes udgifter, en lignende strategi, der i øjeblikket ses implementeret af udlejere i Barcelona. Her opkræver udlejere i nogle tilfælde lejere en omkostningsdækkende husleje for at forhindre ledig plads og sikre tilstrækkelig indkomst til at forhindre gæld.

For lejligheder i London er stigningen i lejepriser aftaget til niveauet i 2015. Lejepriserne for denne by var allerede på niveau med udgangen af 2019. På trods af afmatningen i lejeprisstigningerne er London stadig den dyreste by i Europa.

Amsterdam fortsat den dyreste by at leje i Holland, og med Rotterdam’s stigende popularitet ikke skubber lejepriserne som før. Rotterdams stigende leje blev allerede vist at udjævnes i slutningen af 2019. Kombineret med stop i international mobilitet (som har en stor indflydelse på denne by med sin store internationale arbejdsstyrke) kunne lejeudvidelserne aftage endnu mere.

Fra kortsigtethed til langsigtethed

Som et resultat af et forbud mod international rejse og en stigning i lovlige begrænsninger for ferieboliger sættes kortsigtede lejeboliger i stigende grad på markedet for mellem- og langtidsleje. Korttidsleje henviser til ophold fra en nat op til en måned, mens mellemlangtidsleje er ophold fra en måned til et år. Antallet af tilgængelige ejendomme er gennemsnitligt steget med ca. 170% på HousingAnywhere-platformen og i nogle byer med over 300%. Stigningen i udbuddet kan yderligere påvirke udviklingen i lejepriser.

“Efterhånden som rejser og international mobilitet er standset, fryser udlejere deres lejepriser, og i nogle tilfælde sænker de endda dem,” siger Djordy Seelmann, administrerende direktør for HousingAnywhere. ”Da markedet omorienterer sig selv, ser vi en stigning i lokale transaktioner på platformen, hvilket kan tilskrives to tendenser: lokale udlejere og ejendomsaktører, der leder efter online platforme for at hjælpe dem med at nå et større publikum.” Det, vi ser, er, at korttidsleje sættes på platformen til mellem- til længerevarende brug. Diversificering af porteføljer er en anden tendens, vi ser i øjeblikket, hvor udlejere vælger en kombination af kort-, mellem- og langtidsleje. Spørgsmålet er stadig, hvor længe denne tendens vil vare, når coronakrisen er forbi, og internationale rejser og mobilitet begynder at vende tilbage.

De langsigtede konsekvenser af coronakrisen

Med udbrud, der med stor sandsynlighed vil vende tilbage med deraf følgende begrænsninger på (international) rejse, vil 2020 vise sig at være et dynamisk år med hensyn til mellem- til langtidslejemarkedet. Globale økonomer ser ud til at være enige om, at de første tegn på økonomiens opsving i 3. kvartal vil være synlige. Hvis den økonomiske krise i 2008 kan tjene som en indikation, vil husejerskabet falde, og efterspørgslen efter huslejer stige i de kommende år. Seelmann: ”Det er vigtigt at huske på i disse usikre tider, at regeringsinitiativer i fortiden fokuserede på at anvende strengere kontrol med det indenlandske ejendomsmarked.

Hvis vi ønsker at opnå et afbalanceret marked med tilstrækkelig billig bolig til både nuværende og fremtidig efterspørgsel, er regeringerne nødt til at gennemføre produktive foranstaltninger. Politiske spørgsmål forventes fortsat at afveje udviklingen i ejendomssektoren i nogen tid fremover. Lokale regeringer kan gøre en forskel med fleksible politikker over for investorer og sikre, at jordpriser bliver mere attraktive investeringer. Nu er tiden inde til dialog og samarbejde mellem politikere, udlejere, ejendomsinvestorer og lejere ”.

Kommentarer